04 · Un futuro posible · estudio de viabilidad
Hostelería.
La Pausa.
Un resort ajardinado de 250 llaves en alas bajas alrededor de un patio cerrado, con 80 residencias de marca, salón de eventos y spa — a diez minutos del aeropuerto y diez del casco antiguo.
LA IDEA
Qué sería
este futuro.
Las llegadas a Siria más que se duplicaron en el primer semestre de 2026. El estudio sitúa el hotel donde el viajero lo necesita al llegar — diez minutos del aeropuerto y diez del casco antiguo — sobre un suelo lo bastante amplio para jardines, patios y agua en lugar de una torre sobre zócalo.
La arquitectura es damascena: tres alas bajas de habitaciones en torno a un jardín cerrado con las piscinas en el centro, un spa en el patio, un salón de bodas y congresos en la llegada, y ochenta residencias de marca en tres grupos en el extremo norte. El resort se lee como destino de bodas, delegaciones y fines de semana regionales — y las residencias, vendidas a la diáspora y al Golfo, financian buena parte del hotel.
POR QUÉ AHORA
El momento
ha llegado.
3,52 millones de visitantes en el primer semestre de 2026, frente a 1,67 millones un año antes, con el regreso de los vuelos y los pagos con tarjeta. La mezcla: delegaciones, inversores y contratistas primero; familias de la diáspora de visita, bodas y reencuentros después; ocio regional al final. El parque de gama alta de Damasco es antiguo, pequeño y urbano; no hay ningún hotel tipo resort entre el aeropuerto y el centro, ni residencias de marca.
POR QUÉ ESTA PARCELA
Cinco razones
para elegirla.
- Diez minutos en ambos sentidos. Del aeropuerto para el huésped que llega y al casco antiguo para lo que vino a ver.
- Sitio para un jardín. Diez hectáreas: piscinas, patios, praderas y un jardín cerrado — la experiencia de resort que ningún solar urbano permite.
- Bodas y eventos. Un salón rodeado de jardines, a cuatro kilómetros del Centro de Exposiciones, en una cultura cuyas grandes celebraciones son al aire libre.
- Residencias que pagan las habitaciones. Ochenta unidades de marca vendidas a compradores de la diáspora y del Golfo.
- Un solo título y suelo libre. Una firma; nada que demoler; la marca puede anunciarse el día de la firma.
EL PROGRAMA
Qué podría
acoger el suelo.
| Componente | Orden de magnitud | Nota |
|---|---|---|
| Hotel de gama alta 4–5 estrellas | 250 llaves · 26 000 m² · 3 plantas | Tres alas en torno a un jardín cerrado; restaurantes, salones, bar de piscina |
| Residencias de marca | 80 unidades · ≈ 14 400 m² vendibles | Tres grupos bajos en el extremo norte; con servicios del hotel; en venta |
| Salón de bodas y congresos | 4 000 m² | 1 000 invitados, terrazas ajardinadas, salas de reunión |
| Spa y bienestar | 3 000 m² | Hammam, cabinas, gimnasio; en el patio |
| Piscinas, jardines y deporte | ≈ 40 000 m² | El paisaje es el equipamiento; ≈ 40 % del solar |
| Aparcamiento | ≈ 600 plazas | En superficie, ocultas por la vegetación |
| Superficie construida sobre rasante | ≈ 47 000 m² | Edificabilidad ≈ 0,47 · 2–3 plantas — a comprobar con planeamiento y licencia turística |
Programa indicativo. Número de llaves, mezcla de residencias y alturas a comprobar con el planeamiento, la licencia del Ministerio de Turismo y el estándar de la marca.
PLAN MAESTRO INDICATIVO
La organización
del solar.
El perímetro de la parcela procede del plano catastral aportado; los volúmenes son indicativos y se dibujan para la discusión. Fase 1: hotel, salón, spa y jardines. Fase 2: las residencias.
LOS NÚMEROS
Cuánto cuesta
construirlo.
| Partida | Base | US$ |
|---|---|---|
| Hotel, 26 000 m² | 1 150 $/m² — mobiliario y equipamiento incluidos | 29 900 000 |
| Residencias de marca, ≈ 17 000 m² | 900 $/m² — entregadas acabadas | 15 300 000 |
| Salón de bodas y congresos, 4 000 m² | 1 000 $/m² | 4 000 000 |
| Spa y bienestar, 3 000 m² | 1 200 $/m² | 3 600 000 |
| Piscinas, jardines y deporte | 110 $/m² sobre ≈ 40 000 m² | 4 400 000 |
| Aparcamiento y viales | 600 plazas en superficie | 900 000 |
| Instalaciones | Centro de transformación y acometida, agua y depósitos, depuración y reutilización, telecomunicaciones | 4 500 000 |
| Honorarios y licencias | 8 % del coste duro | 5 010 000 |
| Contingencias | 10 % del coste duro | 6 260 000 |
| Coste de desarrollo, sin suelo | ≈ 1 570 $ por m² construido | 73 870 000 |
Referencias 2026 de Jordania, Egipto y el Golfo; la tarifa hotelera incluye mobiliario y equipamiento. Excluye preapertura, derechos de marca, costes financieros e impuestos.
EL RETORNO
Tres formas
de hacerlo.
El estudio adopta 250 llaves a 150 $ de tarifa media y 60 % de ocupación al estabilizarse, ingresos totales de 1,6 veces los de habitaciones y un margen neto del 30 % tras honorarios de gestión y reserva de renovación. RNE en el caso base: ≈ 3,9 M$ al año. Las ochenta residencias se venden por unos 31,7 M$, lo que reduce el capital que queda en el hotel a ≈ 68 M$ todo incluido, o ≈ 43 M$ de coste de construcción si el suelo se aporta como capital.
Un grupo operador compra y construye.
Un grupo hotelero del Golfo o regional compra el suelo al precio de salida y construye su buque insignia damasceno bajo su marca, vendiendo las residencias para financiar un tercio del proyecto.
Suelo como capital con un operador.
PETRA aporta la Propiedad n.º 14 al precio de salida como capital (≈ 25 %); un inversor financia la obra; un operador internacional gestiona con contrato de gestión.
Las residencias primero.
Las ochenta unidades se venden sobre plano contra una marca firmada y su producto financia el hotel. Capital expuesto mínimo; la marca se anuncia desde el primer día.
| Tarifa media · ocupación | Ingresos del hotel | RNE del hotel | RNE sobre coste total neto de ventas (68 M$) | RNE sobre coste de construcción, suelo como capital (43 M$) |
|---|---|---|---|---|
| US$120 · 55% | US$9.6M | US$2.9M | 4.2% | 6.7% |
| US$150 · 60% · base | US$13.1M | US$3.9M | 5.8% | 9.1% |
| US$180 · 65% | US$17.1M | US$5.1M | 7.5% | 11.9% |
Estabilizado (año 3–4), sin apalancar, tras honorarios y reserva de renovación. Los hoteles son activos a veinte años cuyas tarifas suben con el destino; el programa aeroportuario no está en el caso base.
RIESGOS Y MITIGACIONES
Qué podría
salir mal.
| Riesgo | Mitigación |
|---|---|
| Planeamiento y licencia del Ministerio de Turismo | Comprobar uso y clasificación primero; el proyecto bajo queda bajo las servidumbres aeronáuticas. |
| Tarifa media y ocupación no probadas | Contrato de gestión con un operador internacional antes de obra; las residencias reducen el capital expuesto. |
| Absorción de las ventas de residencias | Marca firmada antes del lanzamiento; 80 unidades es un lote pequeño; escrow para las señales. |
| Agua para un resort muy ajardinado | Depuración y reutilización, depósitos, plantación autóctona; cartas de capacidad. |
| Fiabilidad eléctrica | Solar, baterías y grupos N+1 — un resort nunca debe apagarse. |
| Inflación de costes e importación de mobiliario | Contingencia del 10 %; fases; lotes a precio cerrado. |
| Riesgo político y cumplimiento | Screening; arbitraje internacional; seguro de riesgo político. |
FUENTES
De dónde salen
las cifras.
- The National, 26 de agosto de 2026 — 3,52 M de visitantes en el primer semestre de 2026; regreso de los pagos con tarjeta internacional. ↗
- Autoridad Siria de Inversión / SANA, 6 de agosto de 2025 — programa de 4 000 M$ para el aeropuerto de Damasco. ↗
- Arab News, 12 de mayo de 2026 — primer foro de inversión sirio-emiratí en Damasco. ↗
- SANA, 29 de agosto de 2026 — 63.ª Feria Internacional de Damasco, unos 1 000 expositores de 60 países. ↗
- ACNUR — Actualización Siria, marzo de 2026: más de 1,5 M de refugiados y 1,8 M de desplazados han regresado desde diciembre de 2024; 5,5 M siguen desplazados. ↗
- Departamento de Estado de EE. UU. — levantamiento de las sanciones generales (junio de 2025); derogación de la Caesar Act (diciembre de 2025). ↗
Los costes e ingresos son hipótesis del estudio basadas en referencias regionales; no son presupuestos ni una tasación. Nada en esta página constituye una oferta ni asesoramiento de inversión. Se requiere revisión jurídica, urbanística, técnica y financiera independiente.
PARA OPERADORES HOTELEROS E INVERSORES
Lea el estudio
de viabilidad completo.
Trece páginas: el activo, el corredor, el mercado, el programa, el plan maestro, el presupuesto, la economía hotelera, tres vías con sensibilidades y los riesgos. Edición actual en inglés.