03 · Un futuro posible · estudio de viabilidad
Comercio +
oficinas.
El Intercambio.
Cuatro patios de oficinas de clase A en baja altura, showrooms con fachada a la autopista, un palacio de congresos y una calle comercial — la dirección de negocios del corredor, estudiada a nivel de viabilidad.
LA IDEA
Qué sería
este futuro.
El estudio toma la carretera del aeropuerto por lo que está llegando a ser: la dirección de negocios de la capital. Cuatro patios de oficinas de baja altura, de tres a cinco plantas, en torno a jardines sombreados; showrooms con fachada a la autopista para automoción, mobiliario y materiales que la reconstrucción necesita; un palacio de congresos a cuatro kilómetros del Centro de Exposiciones; y una calle comercial en el medio que hace que valga la pena quedarse después de las cinco.
Las empresas que vuelven a Siria necesitan oficinas que cumplan — incendios, informática, respaldo eléctrico, compliance — y a las que un ejecutivo llegue desde el aeropuerto en diez minutos. Casi no existen. Construido en baja altura, el proyecto se entrega patio a patio y se vende o alquila por partes.
POR QUÉ AHORA
El momento
ha llegado.
En agosto de 2025 se firmaron en Damasco doce acuerdos por 14 000 M$; en mayo de 2026 siguió el primer foro sirio-emiratí; cuarenta empresas turcas acudieron a un foro de negocios este verano; y mil expositores de sesenta países llenaron la Feria Internacional en agosto. Cada una de esas empresas necesita una oficina, y la mayoría de los contratistas y proveedores de una reconstrucción de 216 000 M$ necesitan un showroom.
Lo que encuentran son edificios antiguos del centro y pisos y villas reconvertidos. No hay ningún parque empresarial en la capital ni oficinas de clase A en el corredor. El primero que las construya fijará la renta.
POR QUÉ ESTA PARCELA
Cinco razones
para elegirla.
- La fachada. 110 metros sobre la autopista del aeropuerto — la dirección de showroom que quiere cada distribuidor de Damasco y que ninguno encuentra a esta escala.
- Diez minutos del aeropuerto, diez de los ministerios. Los dos puntos que un visitante de negocios debe alcanzar.
- La Feria al lado. Cuatro kilómetros; un palacio de congresos aquí extiende la temporada a todo el año.
- Un título único y un producto divisible. Una firma para comprar y después patios y parcelas vendidos o alquilados uno a uno — lo que hace la operación financiable por fases.
- Suelo libre. Nada que demoler ni realojar.
EL PROGRAMA
Qué podría
acoger el suelo.
| Componente | Orden de magnitud | Nota |
|---|---|---|
| Patios de oficinas A–D — clase A, 3–5 plantas | 40 000 m² · ≈ 34 000 m² alquilables | Plantas de 1 200–2 000 m² en torno a jardines; venta o alquiler por patio |
| Showrooms — fachada a la autopista | 12 000 m² | Automoción, mobiliario, materiales; parcelas vendidas o alquiladas por separado |
| Palacio de congresos y exposiciones | 8 000 m² | Sala de 1 500 plazas; arrendado a un operador |
| Calle comercial, restauración y servicios | 10 000 m² · ≈ 8 500 m² alquilables | La espina dorsal entre los patios |
| Aparcamiento | ≈ 1 800 plazas | 1 000 en superficie y 800 en sótano |
| Jardines, calles y patios | ≈ 30 000 m² | La sombra y la vida entre los edificios |
| Superficie construida sobre rasante | ≈ 70 000 m² | Edificabilidad ≈ 0,7 · 3–5 plantas — a comprobar con el planeamiento |
Programa indicativo. Alturas, edificabilidad y normas de acceso desde la autopista a comprobar antes de utilizar cualquier cifra.
PLAN MAESTRO INDICATIVO
La organización
del solar.
El perímetro de la parcela procede del plano catastral aportado; los volúmenes son indicativos y se dibujan para la discusión. Fase 1: showrooms, calle comercial y patios A–B. Fase 2: patios C–D y palacio de congresos.
LOS NÚMEROS
Cuánto cuesta
construirlo.
| Partida | Base | US$ |
|---|---|---|
| Patios de oficinas, 40 000 m² | 700 $/m² — estructura y cerramiento clase A | 28 000 000 |
| Showrooms, 12 000 m² | 550 $/m² — en bruto, fachada acristalada | 6 600 000 |
| Palacio de congresos, 8 000 m² | 900 $/m² — gran luz, equipado | 7 200 000 |
| Calle comercial, 10 000 m² | 600 $/m² — en bruto, soportal sombreado | 6 000 000 |
| Aparcamiento | 1 000 en superficie a 60 $/m² · 800 en sótano a 300 $ | 9 180 000 |
| Calles, jardines y paisaje | 80 $/m² sobre ≈ 30 000 m² | 2 400 000 |
| Instalaciones | Centro de transformación y acometida, agua, depuración, incendios, telecomunicaciones | 4 500 000 |
| Honorarios y licencias | 8 % del coste duro | 5 110 000 |
| Contingencias | 10 % del coste duro | 6 390 000 |
| Coste de desarrollo, sin suelo | ≈ 1 077 $ por m² construido | 75 380 000 |
Referencias 2026 de Jordania, Egipto y el Golfo con provisión por las condiciones de importación. Excluye acondicionamiento de inquilinos, costes financieros e impuestos.
EL RETORNO
Tres formas
de hacerlo.
El Intercambio es un activo en renta con un borde vendible. El estudio adopta oficinas a 200 $/m²/año, showrooms a 150 $, la calle comercial a 280 $ y el palacio de congresos en arrendamiento neto a 75 $/m², con ocupación del 85–90 %. RNE estabilizado en el caso base: ≈ 9,1 M$ al año. En lugar de alquilar, las parcelas de showroom pueden venderse a unos 1 500 $/m² (≈ 18 M$): esa es la vía C.
El promotor compra y construye.
Un promotor compra el suelo al precio de salida, construye en dos fases y conserva un parque empresarial — o vende los patios uno a uno a las empresas que los ocupan.
Sociedad conjunta con el suelo como capital.
PETRA aporta la Propiedad n.º 14 al precio de salida como capital — cerca del 25 % del coste total — con prealquiler o preventa de los patios antes de cada fase.
Vender el borde, conservar el núcleo.
Las parcelas de showroom se venden desde el principio a los distribuidores (≈ 18 M$) para financiar la calle comercial y los primeros patios; el promotor conserva oficinas y congresos.
| Ingresos vs base | Resultado neto de explotación | Rendimiento sobre coste total (100,4 M$) | Rendimiento sobre coste de construcción, suelo como capital (75,4 M$) | Valor al 8,5 % |
|---|---|---|---|---|
| 80% | US$7.3M | 7.2% | 9.6% | US$85M |
| 90% | US$8.2M | 8.1% | 10.8% | US$96M |
| 100% · base | US$9.1M | 9.0% | 12.0% | US$107M |
| 110% | US$10.0M | 9.9% | 13.2% | US$117M |
| 120% | US$10.9M | 10.8% | 14.4% | US$128M |
RNE estabilizado (año 3), sin apalancar, tras gastos no repercutibles. No hay referencias comparables en Damasco: importa la sensibilidad.
RIESGOS Y MITIGACIONES
Qué podría
salir mal.
| Riesgo | Mitigación |
|---|---|
| El planeamiento no permite el uso comercial o se restringe el acceso desde la fachada | Comprobar uso y acceso primero; reconvertir las parcelas de showroom en oficinas si se deniega el acceso. |
| Las rentas de oficinas en el corredor no están probadas | Prealquilar el 40 % de cada patio; vender patios a usuarios-propietarios si el alquiler se ralentiza. |
| Oferta competidora en el centro de Damasco | Diferenciarse por estándar, aparcamiento y acceso al aeropuerto; entregar primero. |
| Fiabilidad eléctrica para los inquilinos | Respaldo al 100 %, solar en cubierta, doble acometida de telecomunicaciones. |
| Uso del palacio de congresos | Arrendamiento a operador con la temporada de la Feria como ancla; sala divisible. |
| Inflación de costes y condiciones de importación | Contingencia del 10 %; fases; lotes a precio cerrado para fachadas e instalaciones. |
| Riesgo político y cumplimiento | Screening; arbitraje internacional; seguro de riesgo político. |
FUENTES
De dónde salen
las cifras.
- Reuters / Arab News / Al Jazeera, 6 de agosto de 2025 — 12 acuerdos por un total de 14 000 M$ firmados en Damasco. ↗
- Arab News, 12 de mayo de 2026 — primer foro de inversión sirio-emiratí en Damasco. ↗
- SANA, 29 de agosto de 2026 — 63.ª Feria Internacional de Damasco, unos 1 000 expositores de 60 países. ↗
- The National, 26 de agosto de 2026 — 3,52 M de visitantes en el primer semestre de 2026; regreso de los pagos con tarjeta internacional. ↗
- Banco Mundial, octubre de 2025 — reconstrucción estimada en 216 000 M$; vivienda y sanidad entre los sectores más dañados. ↗
- Departamento de Estado de EE. UU. — levantamiento de las sanciones generales (junio de 2025); derogación de la Caesar Act (diciembre de 2025). ↗
Los costes e ingresos son hipótesis del estudio basadas en referencias regionales; no son presupuestos ni una tasación. Nada en esta página constituye una oferta ni asesoramiento de inversión. Se requiere revisión jurídica, urbanística, técnica y financiera independiente.
PARA PROMOTORES, OPERADORES Y USUARIOS-PROPIETARIOS
Lea el estudio
de viabilidad completo.
Trece páginas: el activo, el corredor, el mercado, el programa, el plan maestro, el presupuesto, el modelo de ingresos, tres vías con sensibilidades y los riesgos. Edición actual en inglés.