02 · Un futuro posible · estudio de viabilidad
Barrio
residencial.
El Regreso.
Un barrio a escala humana de unas 950 viviendas en torno a patios sombreados — vivienda para una capital cuyos habitantes regresan, estudiado a nivel de viabilidad, con una vía de «suelo por viviendas».
LA IDEA
Qué sería
este futuro.
Los sirios vuelven a una capital escasa de vivienda. El estudio propone un barrio y no un recinto cerrado: siete manzanas con patio de cuatro a seis plantas, un eje ajardinado central, un colegio, una clínica y una mezquita en el corazón, y una calle comercial junto a la autopista que protege las viviendas del ruido y da al barrio su escaparate.
Unas 950 viviendas de uno a cuatro dormitorios, para que viva aquí una comunidad entera y no un solo tramo de renta. Diez hectáreas bastan para un barrio con sus servicios y son lo bastante pequeñas para que un único promotor las entregue en tres fases — con un título registral único, algo rarísimo en Damasco.
POR QUÉ AHORA
El momento
ha llegado.
Desde diciembre de 2024 han regresado más de 1,5 millones de refugiados y 1,8 millones de desplazados; 5,5 millones siguen desplazados y 3,9 millones de refugiados continúan registrados en la región. El retorno se concentra donde hay seguridad y servicios: Damasco y su campo primero. El Banco Mundial cifra la reconstrucción en 216 000 M$, con la vivienda como sector más dañado.
La oferta existente es parque antiguo, construcción informal y pequeñas operaciones de relleno. Los barrios modernos, con título y urbanizados y con planes de pago apenas empiezan a aparecer, en la periferia, donde hay suelo. Los precios en Damasco van de unos 500 $/m² a 3 000 $ en los barrios diplomáticos.
POR QUÉ ESTA PARCELA
Cinco razones
para elegirla.
- El tamaño de un barrio de verdad. 101 366 m² soportan 950 viviendas, un colegio y una clínica — los servicios que hacen vender un barrio.
- Un solo título. Cada piso hereda una cadena de propiedad limpia. Para el comprador de la diáspora, esa es la primera pregunta.
- Siete kilómetros del centro, Jaramana al lado. Bastante cerca para la vida diaria y bastante lejos para jardines, aire y aparcamiento.
- La autopista como borde. Comercio y servicios como pantalla; las viviendas miran hacia dentro, a sus patios y al eje.
- Suelo libre. Nada que demoler ni realojar.
EL PROGRAMA
Qué podría
acoger el suelo.
| Componente | Orden de magnitud | Nota |
|---|---|---|
| Viviendas de 1 dormitorio (55–65 m²) | ≈ 190 | Parejas jóvenes, retornados solos, alquiler |
| Viviendas de 2 dormitorios (85–95 m²) | ≈ 330 | Producto principal |
| Viviendas de 3 dormitorios (115–130 m²) | ≈ 330 | Familias |
| 4 dormitorios y dúplex (150–180 m²) | ≈ 100 | Plantas altas; compradores de la diáspora |
| Superficie residencial vendible | ≈ 100 000 m² | Media ≈ 105 m² por vivienda |
| Calle comercial y servicios | 6 000 m² | Borde de la autopista; venta o alquiler |
| Colegio, guardería, clínica, mezquita | 8 000 m² | Se entregan a operadores |
| Aparcamiento | ≈ 1 150 plazas | Sótano bajo las manzanas |
| Jardines, patios, calles | ≈ 45 000 m² | Alrededor del 45 % del solar |
| Superficie construida sobre rasante | ≈ 130 000 m² | Edificabilidad ≈ 1,3 · 4–6 plantas — a comprobar con el planeamiento |
Programa indicativo. La tipología, las alturas y la edificabilidad deben comprobarse con el planeamiento vigente de Rif Damasco antes de utilizar cualquier cifra.
PLAN MAESTRO INDICATIVO
La organización
del solar.
El perímetro de la parcela procede del plano catastral aportado; los volúmenes son indicativos y se dibujan para la discusión. Tres fases: manzanas A–C con el colegio, luego D–E con la calle comercial, luego F–G.
LOS NÚMEROS
Cuánto cuesta
construirlo.
| Partida | Base | US$ |
|---|---|---|
| Construcción residencial, 116 000 m² | 430 $/m² — gama media, cubiertas preparadas para solar | 49 880 000 |
| Calle comercial, 6 000 m² | 380 $/m² — en bruto | 2 280 000 |
| Colegio, guardería, clínica y mezquita, 8 000 m² | 550 $/m² | 4 400 000 |
| Aparcamiento en sótano, ≈ 36 800 m² | 280 $/m² — 1 150 plazas | 10 300 000 |
| Calles, jardines y patios | 65 $/m² sobre ≈ 45 000 m² | 2 920 000 |
| Instalaciones | Centro de transformación y acometida, agua y depósitos, depuradora, telecomunicaciones | 5 000 000 |
| Honorarios y licencias | 7 % del coste duro | 5 240 000 |
| Contingencias | 8 % del coste duro | 5 980 000 |
| Coste de desarrollo, sin suelo ni comercialización | ≈ 860 $ por m² vendible | 86 010 000 |
Precios de referencia 2026 para construcción residencial de gama media en Siria y el Levante. Excluye el acondicionamiento del comprador, costes financieros e impuestos. La comercialización (3 % de los ingresos) se incorpora al análisis de retorno.
EL RETORNO
Tres formas
de hacerlo.
Los precios en Damasco van de 500 $/m² en la periferia a 3 000 $ en el barrio diplomático. El estudio adopta 1 200 $/m² como precio base de venta para un barrio nuevo, con título, urbanizado y con solar fotovoltaica a siete kilómetros del centro, y lo prueba de 1 000 a 1 500 $. Valor bruto de desarrollo en el caso base: ≈ 133 M$.
El promotor compra y construye.
Un promotor compra el suelo al precio de salida, construye en tres fases y vende sobre plano con facilidades de pago. Sencillo: todo el riesgo y todo el beneficio para él; PETRA sale al cierre.
Suelo por viviendas.
PETRA aporta el suelo y recibe cerca del 30 % de la superficie vendible — unas 285 viviendas — entregadas al terminar cada fase. Sin caja por el suelo; el efectivo del promotor va a la obra y PETRA conserva un producto con título y vendible.
Sociedad conjunta con el suelo como capital.
PETRA aporta el suelo al precio de salida como capital (≈ 22 % del coste total); un promotor y un socio financiero financian la obra; los beneficios se reparten a prorrata.
| Precio de venta $/m² | Valor bruto de desarrollo | Margen del promotor sobre coste total (suelo al precio de salida) | Valor de la parte de PETRA (vía B, 30 % de la superficie) |
|---|---|---|---|
| 1,000 | US$113M | −1% | US$30M |
| 1,100 | US$123M | 8% | US$33M |
| 1,200 · base | US$133M | 16% | US$36M |
| 1,300 | US$143M | 24% | US$39M |
| 1,400 | US$153M | 33% | US$42M |
| 1,500 | US$163M | 41% | US$45M |
Coste total = coste de desarrollo + 3 % de comercialización + suelo a 25 M$. Margen sin apalancar y antes de costes financieros. Los valores de la vía B son nominales y se entregan en tres fases, no en efectivo al cierre.
RIESGOS Y MITIGACIONES
Qué podría
salir mal.
| Riesgo | Mitigación |
|---|---|
| El planeamiento no permite esta densidad residencial | Comprobar uso, altura y edificabilidad; probar una variante menos densa (edificabilidad 1,0); tramitar por la ventanilla única. |
| El precio de venta en el corredor no está probado | Fase 1 con precio para vender; objetivo del 40 % de preventas antes de obra; el suelo por viviendas alinea a PETRA y al promotor en el precio. |
| Financiación al comprador y venta sobre plano aún escasas | Planes de pago del promotor; alianzas bancarias emergentes en periferia; compradores al contado de la diáspora. |
| Infraestructura para 950 hogares | Depuradora y reutilización, depósitos de agua, solar con almacenamiento; cartas de capacidad antes del compromiso. |
| Ruido y calidad del aire junto a la autopista | Comercio y servicios como pantalla; manzanas hacia dentro; vidrio acústico en la manzana sur. |
| Inflación de costes y condiciones de importación | Contingencia del 8 %; materiales locales; fases; lotes a precio cerrado. |
| Riesgo político y cumplimiento | Screening de contrapartes; cuenta escrow para las señales; arbitraje internacional. |
FUENTES
De dónde salen
las cifras.
- ACNUR — Actualización Siria, marzo de 2026: más de 1,5 M de refugiados y 1,8 M de desplazados han regresado desde diciembre de 2024; 5,5 M siguen desplazados. ↗
- OIM / plan 3RP 2026 — 3,9 M de refugiados sirios registrados en la región a finales de 2025. ↗
- Dalelo, 2026 — precios de pisos en Damasco desde unos 500 $/m² hasta 3 000 $ en los barrios diplomáticos. ↗
- Banco Mundial, octubre de 2025 — reconstrucción estimada en 216 000 M$; vivienda y sanidad entre los sectores más dañados. ↗
- The National, 26 de agosto de 2026 — 3,52 M de visitantes en el primer semestre de 2026; regreso de los pagos con tarjeta internacional. ↗
- Departamento de Estado de EE. UU. — levantamiento de las sanciones generales (junio de 2025); derogación de la Caesar Act (diciembre de 2025). ↗
Los costes e ingresos son hipótesis del estudio basadas en referencias regionales; no son presupuestos ni una tasación. Nada en esta página constituye una oferta ni asesoramiento de inversión. Se requiere revisión jurídica, urbanística, técnica y financiera independiente.
PARA PROMOTORES Y CAPITAL DE LA DIÁSPORA
Lea el estudio
de viabilidad completo.
Trece páginas: el activo, el corredor, el mercado, el programa, el plan maestro, el presupuesto, tres vías con sensibilidades, los riesgos y la secuencia de diligencia. Edición actual en inglés.