03 · Un avenir possible · étude de faisabilité
Commerces +
bureaux.
L’Échange.
Quatre cours de bureaux de classe A en gabarit bas, des showrooms en façade d’autoroute, un palais des congrès et une rue commerçante — l’adresse d’affaires du corridor, étudiée au niveau de la faisabilité.
L’IDÉE
Ce que serait
cet avenir.
L’étude prend la route de l’aéroport pour ce qu’elle devient : l’adresse d’affaires de la capitale. Quatre cours de bureaux basses de trois à cinq niveaux autour de jardins ombragés ; des showrooms en façade d’autoroute pour l’automobile, l’ameublement et les matériaux dont la reconstruction a besoin ; un palais des congrès à quatre kilomètres du Centre des expositions ; et une rue commerçante au milieu qui donne envie de rester après cinq heures.
Les entreprises qui reviennent en Syrie ont besoin de bureaux conformes — incendie, informatique, secours électrique, conformité — et accessibles depuis l’aéroport en dix minutes. Il n’en existe presque pas. Bâti bas, le projet se livre cour par cour et se vend ou se loue par morceaux.
POURQUOI MAINTENANT
Le moment
est là.
Douze accords totalisant 14 Md$ ont été signés à Damas en août 2025 ; le premier forum syro-émirati a suivi en mai 2026 ; quarante entreprises turques sont venues à un forum d’affaires cet été ; et mille exposants de soixante pays ont rempli la Foire internationale en août. Chacune de ces entreprises a besoin d’un bureau, et la plupart des entrepreneurs et fournisseurs d’une reconstruction à 216 Md$ ont besoin d’un showroom.
Ce qu’ils trouvent, ce sont de vieux immeubles du centre, des appartements et des villas convertis. Il n’existe aucun parc d’affaires dans la capitale ni bureau classe A sur le corridor. Le premier à en construire fixera le loyer.
POURQUOI CETTE PARCELLE
Cinq raisons
de la choisir.
- La façade. 110 mètres sur l’autoroute de l’aéroport — l’adresse de showroom que veut chaque distributeur de Damas et qu’aucun ne trouve à cette échelle.
- Dix minutes de l’aéroport, dix des ministères. Les deux points qu’un visiteur d’affaires doit atteindre.
- La Foire à côté. Quatre kilomètres ; un palais des congrès ici prolonge la saison sur toute l’année.
- Un titre unique, un produit divisible. Une signature pour acheter, puis des cours et des lots vendus ou loués un à un — ce qui rend l’opération finançable par phases.
- Terrain libre. Rien à démolir ni à reloger.
LE PROGRAMME
Ce que le terrain
pourrait accueillir.
| Composante | Ordre de grandeur | Note |
|---|---|---|
| Cours de bureaux A–D — classe A, 3–5 niveaux | 40 000 m² · ≈ 34 000 m² louables | Plateaux de 1 200–2 000 m² autour de jardins ; vente ou location par cour |
| Showrooms — façade d’autoroute | 12 000 m² | Automobile, ameublement, matériaux ; lots vendus ou loués séparément |
| Palais des congrès et expositions | 8 000 m² | Salle de 1 500 places ; loué à un exploitant |
| Rue commerçante, restauration, services | 10 000 m² · ≈ 8 500 m² louables | La colonne vertébrale entre les cours |
| Stationnement | ≈ 1 800 places | 1 000 en surface, 800 en sous-sol |
| Jardins, rues, cours | ≈ 30 000 m² | L’ombre et la vie entre les bâtiments |
| Surface de plancher hors sol | ≈ 70 000 m² | COS ≈ 0,7 · 3–5 niveaux — à vérifier avec le règlement |
Programme indicatif. Hauteurs, COS et règles d’accès depuis l’autoroute à vérifier avant toute exploitation des chiffres.
PLAN-MASSE INDICATIF
L’organisation
du site.
Le périmètre de la parcelle provient du plan cadastral fourni ; les volumes sont indicatifs et dessinés pour la discussion. Phase 1 : showrooms, rue commerçante, cours A–B. Phase 2 : cours C–D et palais des congrès.
LES CHIFFRES
Ce que coûte
la construction.
| Poste | Base | US$ |
|---|---|---|
| Cours de bureaux, 40 000 m² | 700 $/m² — clos-couvert classe A | 28 000 000 |
| Showrooms, 12 000 m² | 550 $/m² — brut, façade vitrée | 6 600 000 |
| Palais des congrès, 8 000 m² | 900 $/m² — grande portée, équipé | 7 200 000 |
| Rue commerçante, 10 000 m² | 600 $/m² — brut, arcade ombragée | 6 000 000 |
| Stationnement | 1 000 en surface à 60 $/m² · 800 en sous-sol à 300 $ | 9 180 000 |
| Rues, jardins, paysage | 80 $/m² sur ≈ 30 000 m² | 2 400 000 |
| Réseaux | Poste et raccordement, eau, épuration, incendie, télécoms | 4 500 000 |
| Honoraires et permis | 8 % du coût dur | 5 110 000 |
| Aléas | 10 % du coût dur | 6 390 000 |
| Coût de développement, hors foncier | ≈ 1 077 $ par m² de plancher | 75 380 000 |
Références 2026 Jordanie, Égypte et Golfe avec provision pour les conditions d’import. Hors aménagements preneurs, frais financiers et taxes.
LE RENDEMENT
Trois façons
de le faire.
L’Échange est un actif de rendement avec une lisière vendable. L’étude retient des bureaux à 200 $/m²/an, des showrooms à 150 $, la rue commerçante à 280 $ et le palais des congrès en bail net à 75 $/m², à 85–90 % d’occupation. RNE stabilisé au cas de base : ≈ 9,1 M$ par an. À défaut de louer, les lots de showroom peuvent être vendus à environ 1 500 $/m² (≈ 18 M$) : c’est la voie C.
Le promoteur achète et construit.
Un promoteur achète le terrain au prix demandé, construit en deux phases et conserve un parc d’affaires — ou vend les cours une à une aux entreprises qui les occupent.
Co-entreprise, terrain en capital.
PETRA apporte la Propriété n° 14 au prix demandé en capital — environ 25 % du coût tout compris — avec pré-location ou pré-vente des cours avant chaque phase.
Vendre la lisière, garder le cœur.
Les lots de showroom sont vendus d’emblée aux distributeurs (≈ 18 M$) pour financer la rue commerçante et les premières cours ; le promoteur garde les bureaux et le palais des congrès.
| Revenus vs base | Résultat net d’exploitation | Rendement sur coût tout compris (100,4 M$) | Rendement sur coût de construction, terrain en capital (75,4 M$) | Valeur à 8,5 % |
|---|---|---|---|---|
| 80% | US$7.3M | 7.2% | 9.6% | US$85M |
| 90% | US$8.2M | 8.1% | 10.8% | US$96M |
| 100% · base | US$9.1M | 9.0% | 12.0% | US$107M |
| 110% | US$10.0M | 9.9% | 13.2% | US$117M |
| 120% | US$10.9M | 10.8% | 14.4% | US$128M |
RNE stabilisé (année 3), non levierisé, après charges non récupérables. Aucune référence comparable à Damas : la sensibilité prime.
RISQUES ET PARADES
Ce qui pourrait
mal tourner.
| Risque | Parade |
|---|---|
| Le règlement n’autorise pas l’usage commercial ou l’accès en façade est refusé | Vérifier usage et accès d’abord ; reconvertir les lots de showroom en bureaux si l’accès est refusé. |
| Les loyers de bureaux sur le corridor ne sont pas testés | Pré-louer 40 % de chaque cour ; vendre les cours à des utilisateurs-propriétaires si la location tarde. |
| Offre concurrente au centre de Damas | Se différencier par le standard, le stationnement et l’accès aéroport ; livrer en premier. |
| Fiabilité électrique pour les preneurs | Secours 100 %, solaire en toiture, double adduction télécom. |
| Taux d’utilisation du palais des congrès | Bail exploitant avec la saison de la Foire comme ancrage ; salle divisible. |
| Inflation des coûts et conditions d’import | Aléas 10 % ; phasage ; lots à prix fermes pour façades et fluides. |
| Risque politique et conformité | Screening ; arbitrage international ; assurance risque politique. |
SOURCES
D’où viennent
les chiffres.
- Reuters / Arab News / Al Jazeera, 6 août 2025 — 12 accords totalisant 14 Md$ signés à Damas. ↗
- Arab News, 12 mai 2026 — premier forum d’investissement syro-émirati à Damas. ↗
- SANA, 29 août 2026 — 63e Foire internationale de Damas, environ 1 000 exposants de 60 pays. ↗
- The National, 26 août 2026 — 3,52 M de visiteurs au premier semestre 2026 ; retour des paiements par carte internationale. ↗
- Banque mondiale, octobre 2025 — reconstruction estimée à 216 Md$ ; le logement et la santé parmi les secteurs les plus touchés. ↗
- Département d’État américain — levée des sanctions globales (juin 2025) ; abrogation du Caesar Act (décembre 2025). ↗
Les coûts et revenus sont des hypothèses d’étude établies à partir de références régionales ; ce ne sont ni des devis ni une évaluation. Rien sur cette page ne constitue une offre ou un conseil en investissement. Un examen juridique, urbanistique, technique et financier indépendant est requis.
POUR LES PROMOTEURS, EXPLOITANTS ET UTILISATEURS-PROPRIÉTAIRES
Lisez l’étude
de faisabilité complète.
Treize pages : l’actif, le corridor, le marché, le programme, le plan-masse, le budget, le modèle de revenus, trois montages avec sensibilités et les risques. Édition actuelle en anglais.