05 · Un avenir possible · étude de faisabilité
Éducation.
Le Campus.
Un campus de 5 000 étudiants organisé autour d’une allée ombragée — facultés, bibliothèque au cœur, logements étudiants à l’extrémité calme, terrains de sport en bordure — pour un pays qui reconstruit ses institutions.
L’IDÉE
Ce que serait
cet avenir.
Un pays qui reconstruit ses institutions a besoin de campus, et un campus a besoin de terrain : dix hectares, en un seul titre, accessibles depuis toute la capitale. L’étude organise une université privée — ou un réseau d’écoles internationales — autour d’une allée centrale ombragée : quatre facultés de part et d’autre, une bibliothèque au cœur, un auditorium et un centre étudiant à l’entrée, des terrains de sport à l’est et 700 lits à l’extrémité nord.
La localisation compte pour une institution à corps professoral international et à recrutement régional : l’aéroport est à dix kilomètres, la ville à sept, la population jeune de Jaramana à côté. En gabarit bas, le campus se construit faculté par faculté au rythme des inscriptions.
POURQUOI MAINTENANT
Le moment
est là.
Plus de 3,3 millions de réfugiés et déplacés sont rentrés depuis décembre 2024, et 3,9 millions de réfugiés restent enregistrés dans la région — une population parmi les plus jeunes du monde, largement scolarisée à l’étranger et qui attendra les mêmes standards chez elle. Les familles citent l’école parmi les conditions du retour.
Les universités de la capitale sont saturées ; les écoles privées et internationales sont rares et petites. La levée des sanctions a rouvert les partenariats académiques et le financement : une antenne d’université internationale, impensable il y a deux ans, est aujourd’hui une conversation.
POURQUOI CETTE PARCELLE
Cinq raisons
de la choisir.
- La place d’un vrai campus. Dix hectares : facultés, bibliothèque, logements et terrains — et trente ans de croissance sur le même titre.
- Accessible depuis toute la capitale. Sept kilomètres du centre ; lignes de bus depuis Jaramana ; dix minutes de l’aéroport pour les enseignants invités.
- Le calme et l’air. Terrain libre, bâtiments bas, ombre — un lieu d’étude qu’aucune parcelle urbaine n’offre.
- Le logement sur place. 700 lits au nord pour les étudiants régionaux et de la diaspora.
- Un titre unique, une durée longue. Les institutions planifient en décennies ; un titre unique donne la sécurité qu’exige un bail de cinquante ans.
LE PROGRAMME
Ce que le terrain
pourrait accueillir.
| Composante | Ordre de grandeur | Note |
|---|---|---|
| Facultés A–D — enseignement, laboratoires, bureaux | 45 000 m² · 3–4 niveaux | 5 000 étudiants à maturité ; construites une à une |
| Bibliothèque et centre d’apprentissage | Incluse · au cœur de l’allée | Salles de lecture, numérique, cours d’étude |
| Logements étudiants | 700 lits · 20 000 m² | Trois plots à l’extrémité nord |
| Auditorium, centre étudiant, gymnase | 10 000 m² | À l’entrée ; partagés avec le quartier |
| Terrains de sport, jardins | ≈ 30 000 m² | Lisière est ; un terrain et des courts |
| Stationnement | ≈ 700 places | En surface au sud, avec pôle bus |
| Surface de plancher hors sol | ≈ 75 000 m² | COS ≈ 0,75 · 3–4 niveaux — à vérifier avec le règlement et la licence ministérielle |
Programme indicatif. Effectifs, mix de facultés et hauteurs à vérifier avec la licence du ministère et le règlement. Le même plan-masse sert un réseau scolaire K-12 d’environ 3 000 élèves.
PLAN-MASSE INDICATIF
L’organisation
du site.
Le périmètre de la parcelle provient du plan cadastral fourni ; les volumes sont indicatifs et dessinés pour la discussion. Phase 1 : facultés A–B, bibliothèque, auditorium, allée. Phase 2 : facultés C–D et terrains. Phase 3 : les logements.
LES CHIFFRES
Ce que coûte
la construction.
| Poste | Base | US$ |
|---|---|---|
| Facultés et bibliothèque, 45 000 m² | 800 $/m² — enseignement, laboratoires, équipé | 36 000 000 |
| Logements étudiants, 20 000 m² | 550 $/m² — 700 lits | 11 000 000 |
| Auditorium, centre étudiant, gymnase, 10 000 m² | 900 $/m² — grande portée, équipé | 9 000 000 |
| Terrains, jardins, allée | 70 $/m² sur ≈ 30 000 m² | 2 100 000 |
| Stationnement et pôle bus | 700 places en surface | 1 050 000 |
| Réseaux | Poste et raccordement, eau et réserves, épuration et réutilisation, télécoms | 4 000 000 |
| Honoraires et permis | 8 % du coût dur | 5 050 000 |
| Aléas | 10 % du coût dur | 6 320 000 |
| Coût de développement, hors foncier | ≈ 994 $ par m² de plancher | 74 520 000 |
Références 2026 pour la construction éducative en Jordanie et au Levant. Hors équipements de laboratoire et informatiques, mobilier, frais financiers et taxes.
LE RENDEMENT
Trois façons
de le faire.
Un campus est une institution, non un actif locatif : son économie appartient à l’exploitant. L’étude retient 5 000 étudiants à maturité à 3 500 $ de droits moyens, 700 lits à 2 500 $, 5 % de revenus annexes et une marge d’exploitation de 25 % — dans la fourchette des universités privées de Jordanie et du Liban. Chiffre d’affaires au cas de base : ≈ 20 M$ par an.
L’institution achète et construit.
Un groupe universitaire, une fondation ou une dotation achète le terrain au prix demandé et construit son campus faculté par faculté. Pleine propriété à environ 20 000 $ la place étudiante.
Bail emphytéotique long.
PETRA conserve le terrain et le loue 30 à 50 ans à l’institution qui construit et exploite, avec un loyer indexé fixé en pourcentage des droits de scolarité — il croît avec le campus. Le capital de l’institution va aux facultés ; PETRA garde un revenu indexé et la reversion.
Antenne universitaire en partenariat.
Une université internationale ouvre une antenne à Damas avec un investisseur local et un bailleur de fonds : l’investisseur construit, l’université exploite et prête son nom, PETRA apporte le terrain en capital ou en bail.
| Effectifs · droits moyens | Chiffre d’affaires annuel | EBITDA (25 %) | EBITDA sur coût tout compris (99,5 M$) | Loyer à 6 % du chiffre d’affaires (voie B) |
|---|---|---|---|---|
| 4,000 · US$3,000 | US$14M | US$3.6M | 3.6% | US$0.9M |
| 5,000 · US$3,500 · base | US$20M | US$5.0M | 5.1% | US$1.2M |
| 6,000 · US$4,000 | US$27M | US$6.7M | 6.8% | US$1.6M |
Économie de l’exploitant à maturité (année 5–6), non levierisée, avant frais financiers et impôts. Les universités sont des institutions à cinquante ans dont la valeur tient à la réputation et aux effectifs ; les financements concessionnels et les dotations changent nettement le tableau.
RISQUES ET PARADES
Ce qui pourrait
mal tourner.
| Risque | Parade |
|---|---|
| Licence du ministère de l’Enseignement supérieur ou de l’Éducation | Contacter le ministère d’abord ; aligner les programmes sur les priorités nationales ; l’antenne apporte un partenaire accrédité. |
| Effectifs et niveau des droits non testés | Construire faculté par faculté ; ouvrir sur des filières très demandées ; loyer indexé sur le chiffre d’affaires en voie B. |
| Recrutement du corps professoral | Partenaire international ; universitaires de la diaspora ; logements sur site pour les enseignants invités. |
| Transport des étudiants sans voiture | Pôle bus à l’entrée ; lignes vers Jaramana ; logements sur place. |
| Fiabilité électrique et eau | Solaire sur chaque bâtiment, batteries, réserves et réutilisation — chiffrés. |
| Inflation des coûts | Aléas 10 % ; phasage ; équipements de laboratoire achetés séparément. |
| Risque politique et conformité | Screening ; participation de bailleurs de fonds ; arbitrage international. |
SOURCES
D’où viennent
les chiffres.
- HCR — Point de situation Syrie, mars 2026 : plus de 1,5 M de réfugiés et 1,8 M de déplacés rentrés depuis décembre 2024 ; 5,5 M encore déplacés. ↗
- OIM / plan 3RP 2026 — 3,9 M de réfugiés syriens enregistrés dans la région fin 2025. ↗
- Banque mondiale, octobre 2025 — reconstruction estimée à 216 Md$ ; le logement et la santé parmi les secteurs les plus touchés. ↗
- Arab News, 12 mai 2026 — premier forum d’investissement syro-émirati à Damas. ↗
- The National, 26 août 2026 — 3,52 M de visiteurs au premier semestre 2026 ; retour des paiements par carte internationale. ↗
- Département d’État américain — levée des sanctions globales (juin 2025) ; abrogation du Caesar Act (décembre 2025). ↗
Les coûts et revenus sont des hypothèses d’étude établies à partir de références régionales ; ce ne sont ni des devis ni une évaluation. Rien sur cette page ne constitue une offre ou un conseil en investissement. Un examen juridique, urbanistique, technique et financier indépendant est requis.
POUR LES UNIVERSITÉS, RÉSEAUX SCOLAIRES, FONDATIONS ET BAILLEURS
Lisez l’étude
de faisabilité complète.
Treize pages : l’actif, le corridor, le marché, le programme, le plan-masse, le budget, l’économie de l’institution, trois montages dont un bail emphytéotique et les risques. Édition actuelle en anglais.