01 · Un avenir possible · étude de faisabilité
Projet
mixte.
La Porte.
Deux tours distinctes sur un socle commun — un hôtel de 220 clés avec appartements services, des bureaux de classe A, un socle commercial sur deux niveaux et une place publique : la porte entre l’aéroport et la capitale, étudiée au niveau de la faisabilité.
L’IDÉE
Ce que serait
cet avenir.
Le corridor entre un aéroport international et une capitale est l’endroit où les villes placent leur porte : le premier bâtiment que voit un visiteur, et le dernier. L’étude imagine la Propriété n° 14 dans ce rôle — deux tours distinctes s’élevant d’un socle commun de deux niveaux, une place publique sur l’autoroute et un parc derrière.
La tour A est un hôtel haut de gamme de 220 clés surmonté de 100 appartements services. La tour B offre 24 000 m² de bureaux de classe A, l’espace aux normes internationales que les entreprises revenant en Syrie ne trouvent pas. Le socle accueille 18 000 m² de commerces et de restauration autour d’une cour ombragée, avec 1 600 places en sous-sol. Le mix répartit le risque sur trois secteurs et permet aux phases de se financer entre elles.
POURQUOI MAINTENANT
Le moment
est là.
Les arrivées en Syrie ont plus que doublé au premier semestre 2026, à 3,52 millions. Douze accords d’investissement totalisant 14 Md$ ont été signés à Damas en août 2025 ; le premier forum syro-émirati a suivi en mai 2026 et la Foire internationale a réuni mille exposants de soixante pays en août. Chaque délégation, chaque conseil en visite et chaque famille de retour a besoin de trois choses que le corridor n’offre pas : un hôtel aux normes internationales, un bureau conforme et un lieu public de rendez-vous.
POURQUOI CETTE PARCELLE
Cinq raisons
de la choisir.
- L’adresse. Façade sur la route qu’emprunte chaque visiteur ; dix minutes de l’aéroport, dix de la vieille ville.
- La taille d’un vrai mix. Dix hectares portent deux tours, un socle, une place et un parc — avec une réserve de troisième phase.
- Un seul titre. Pleine propriété d’un seul propriétaire ; pas d’assemblage, une signature.
- La visibilité. Deux tours sur terrain libre au bord de l’autoroute se voient sur des kilomètres — la publicité la moins chère qu’un hôtel ou un siège puisse acheter.
- Terrain libre. Rien à démolir ni à reloger.
LE PROGRAMME
Ce que le terrain
pourrait accueillir.
| Composante | Ordre de grandeur | Note |
|---|---|---|
| Tour A — hôtel haut de gamme | 220 clés · 14 niveaux | Trois ailes autour d’un jardin ; salle de bal et congrès dans le socle |
| Tour A — appartements services | 100 unités · ≈ 8 000 m² | Longs séjours ; location |
| Tour B — bureaux classe A | 24 000 m² · 12 niveaux | Plateaux de 1 600–2 000 m² ; ≈ 20 000 m² louables |
| Socle — commerces, restauration, services | 18 000 m² · deux niveaux | ≈ 15 000 m² louables autour d’une cour ombragée |
| Place publique et dépose-minute | ≈ 8 000 m² | Lisière de l’autoroute ; le moment de la porte |
| Parc de la porte et pelouse d’événements | ≈ 30 000 m² | Moitié nord ; réserve de troisième phase |
| Stationnement | ≈ 1 600 places | Deux niveaux de sous-sol sous le socle |
| Surface de plancher hors sol | ≈ 70 000 m² | COS ≈ 0,7 — à vérifier avec le règlement et les servitudes aéronautiques |
Programme indicatif. Hauteurs, COS et servitudes du cône d’approche doivent être vérifiés avant toute exploitation des chiffres.
PLAN-MASSE INDICATIF
L’organisation
du site.
Le périmètre de la parcelle provient du plan cadastral fourni ; les volumes sont indicatifs et dessinés pour la discussion. Phase 1 : socle, sous-sols, place, tour A. Phase 2 : tour B. Phase 3 : la réserve du parc.
LES CHIFFRES
Ce que coûte
la construction.
| Poste | Base | US$ |
|---|---|---|
| Tour A — hôtel et appartements services, 28 000 m² | 1 150 $/m² — mobilier et équipements au standard de l’exploitant | 30 800 000 |
| Tour B — bureaux, 24 000 m² | 750 $/m² — clos-couvert classe A | 18 000 000 |
| Socle commercial, 18 000 m² | 650 $/m² — brut, cour, services restauration | 11 700 000 |
| Parking en sous-sol, ≈ 51 200 m² | 300 $/m² — 1 600 places sur deux niveaux | 15 360 000 |
| Place, parc, paysage | 90 $/m² sur ≈ 30 000 m² | 2 700 000 |
| Réseaux | Poste et raccordement, eau, épuration, incendie, télécoms | 5 000 000 |
| Honoraires et permis | 8 % du coût dur | 6 680 000 |
| Aléas | 10 % du coût dur | 8 360 000 |
| Coût de développement, hors foncier | ≈ 1 410 $ par m² de plancher | 98 600 000 |
Références 2026 Jordanie, Égypte et Golfe avec provision pour les conditions d’import en Syrie ; le taux hôtelier inclut le mobilier et les équipements. Hors pré-ouverture, aménagements preneurs, frais financiers et taxes.
LE RENDEMENT
Trois façons
de le faire.
La Porte est un actif de rendement. L’étude retient un hôtel de 220 clés à 140 $ de prix moyen et 62 % d’occupation, des appartements services à 200 $/m²/an, des bureaux à 220 $ et des commerces à 300 $, tous à 85 % d’occupation — des niveaux médians face à Amman, Beyrouth et Le Caire. Résultat net d’exploitation stabilisé au cas de base : ≈ 10,9 M$ par an.
Le promoteur achète et construit.
Un promoteur achète le terrain au prix demandé, livre les trois phases et signe un exploitant hôtelier en contrat de gestion. Il détient un actif de rendement emblématique sur le corridor.
Co-entreprise, terrain en capital.
PETRA apporte la Propriété n° 14 au prix demandé en capital — environ 20 % du coût tout compris. Un promoteur et un partenaire financier financent la construction ; un exploitant international gère la tour A.
Ventes en état futur par composante.
La tour B est vendue à un groupe ou une banque comme siège et les appartements services sont vendus ; l’hôtel et le socle sont conservés. Moins de capital exposé, une partie du rendement cédée.
| Revenus vs base | Résultat net d’exploitation | Rendement sur coût tout compris (124 M$) | Rendement sur coût de construction, terrain en capital (98,6 M$) | Valeur à 8,5 % |
|---|---|---|---|---|
| 80% | US$8.7M | 7.1% | 8.9% | US$103M |
| 90% | US$9.8M | 8.0% | 10.0% | US$116M |
| 100% · base | US$10.9M | 8.8% | 11.1% | US$128M |
| 110% | US$12.0M | 9.7% | 12.2% | US$141M |
| 120% | US$13.1M | 10.6% | 13.3% | US$154M |
RNE stabilisé (année 3–4), non levierisé, après honoraires de gestion, réserve de renouvellement et charges non récupérables. Aucune référence comparable à Damas : la sensibilité prime sur le cas de base.
RISQUES ET PARADES
Ce qui pourrait
mal tourner.
| Risque | Parade |
|---|---|
| Servitudes de hauteur du cône d’approche ; le règlement n’autorise pas le mix | Vérifier hauteurs et usages d’abord ; le projet peut s’aplatir à 8–10 niveaux avec un socle plus large. |
| Prix moyen et occupation non testés | Contrat de gestion avec un exploitant international avant travaux ; son analyse remplace les hypothèses de l’étude. |
| La demande de bureaux peut suivre l’hôtel avec retard | Tour B après 40 % de pré-location ; plateaux conçus pour une vente en siège unique. |
| Réseaux pour 70 000 m² | Épuration sur site, réserves d’eau, secours électrique, solaire en toiture du socle. |
| Inflation des coûts et conditions d’import | Aléas 10 % ; phasage ; lots à prix fermes pour façades, ascenseurs et équipements hôteliers. |
| Risque politique et conformité | Screening ; arbitrage international ; assurance risque politique le cas échéant. |
| Le calendrier de l’aéroport échappe à PETRA | La phase 1 repose sur la demande damascène ; l’aéroport est un plus. |
SOURCES
D’où viennent
les chiffres.
- The National, 26 août 2026 — 3,52 M de visiteurs au premier semestre 2026 ; retour des paiements par carte internationale. ↗
- Autorité syrienne de l’investissement / SANA, 6 août 2025 — programme de 4 Md$ pour l’aéroport de Damas. ↗
- Reuters / Arab News / Al Jazeera, 6 août 2025 — 12 accords totalisant 14 Md$ signés à Damas. ↗
- Arab News, 12 mai 2026 — premier forum d’investissement syro-émirati à Damas. ↗
- SANA, 29 août 2026 — 63e Foire internationale de Damas, environ 1 000 exposants de 60 pays. ↗
- Banque mondiale, octobre 2025 — reconstruction estimée à 216 Md$ ; le logement et la santé parmi les secteurs les plus touchés. ↗
Les coûts et revenus sont des hypothèses d’étude établies à partir de références régionales ; ce ne sont ni des devis ni une évaluation. Rien sur cette page ne constitue une offre ou un conseil en investissement. Un examen juridique, urbanistique, technique et financier indépendant est requis.
POUR LES PROMOTEURS ET LES EXPLOITANTS HÔTELIERS
Lisez l’étude
de faisabilité complète.
Treize pages : l’actif, le corridor, le marché, le programme, le plan-masse, le budget, le modèle de revenus, trois montages avec sensibilités et les risques. Édition actuelle en anglais.