06 · Un avenir possible · étude de faisabilité
Santé.
Le Quartier des soins.
Un hôpital général de 350 lits, des centres spécialisés, des consultations externes et des logements de personnel dans des jardins de soin — un quartier médical institutionnel pour une capitale qui doit reconstruire ses hôpitaux.
L’IDÉE
Ce que serait
cet avenir.
Damas doit reconstruire ses hôpitaux et la confiance qu’on leur porte. L’étude propose un campus médical institutionnel plutôt qu’un bâtiment : un hôpital général de 350 lits au centre, des centres spécialisés en oncologie, cardiologie et rééducation à côté, des consultations externes et l’imagerie côté autoroute où arrivent les ambulances et les patients de jour, des logements de personnel et une école d’infirmières à l’extrémité nord, et des jardins de soin entre tout cela.
Le site convient à l’usage : les ambulances y accèdent depuis tout le sud et l’est de la ville sans traverser le centre ; un hélisurface et l’aéroport à dix kilomètres servent les transferts et, plus tard, les patients régionaux ; et dix hectares offrent ce que les hôpitaux urbains n’ont jamais — de la place pour grandir sur place.
POURQUOI MAINTENANT
Le moment
est là.
Les établissements de santé figurent parmi les infrastructures publiques les plus endommagées dans l’évaluation de 216 Md$ de la Banque mondiale ; 15,6 millions de personnes sont recensées comme ayant besoin d’assistance. Depuis décembre 2024, plus de 3,3 millions de personnes sont rentrées, et les revenants citent les services de santé parmi les conditions du retour. Ceux qui en ont les moyens se soignent à Beyrouth ou Amman.
La santé est l’un des rares usages dont la demande ne dépend pas du rythme de la reprise — elle est la reprise. La levée des sanctions a rouvert l’accès aux équipements médicaux, aux exploitants internationaux et au financement du développement.
POURQUOI CETTE PARCELLE
Cinq raisons
de la choisir.
- L’accès des ambulances. Une façade accessible depuis Jaramana, Sayyida Zeinab et tout le sud-est sans entrer dans le centre.
- De la place pour grandir. Dix hectares : ailes et centres ajoutés pendant trente ans sans déménager.
- Le calme et l’air. Les jardins de soin sont possibles ici et impossibles en ville.
- Transferts et tourisme médical. Un hélisurface sur site ; l’aéroport à dix kilomètres.
- Un titre unique. Les institutions de long terme ont besoin de sécurité d’occupation ; un titre unique la donne.
LE PROGRAMME
Ce que le terrain
pourrait accueillir.
| Composante | Ordre de grandeur | Note |
|---|---|---|
| Hôpital général | 350 lits · 40 000 m² · 5 niveaux | Urgences, 10 blocs, 30 lits de réanimation, maternité, pédiatrie, imagerie, laboratoires |
| Centres spécialisés — oncologie, cardiologie, rééducation | 15 000 m² · 3 niveaux | Par phases ; reliés à l’hôpital |
| Consultations externes et imagerie | 10 000 m² · 3 niveaux | Côté autoroute ; patients de jour et urgences |
| Logements de personnel et école de formation | 10 000 m² · 4 niveaux | École d’infirmières ; 200 logements ; extrémité nord |
| Jardins de soin et cours | ≈ 35 000 m² | Environ un tiers du site |
| Stationnement | ≈ 1 200 places | 800 en surface, 400 en sous-sol |
| Hélisurface, aire ambulances, cour de service | Inclus | Transferts d’urgence |
| Surface de plancher hors sol | ≈ 75 000 m² | COS ≈ 0,75 · 3–5 niveaux — à vérifier avec le règlement et la licence sanitaire |
Programme indicatif. Capacité en lits, mix clinique et hauteurs à vérifier avec le ministère de la Santé, le plan hospitalier national et le règlement.
PLAN-MASSE INDICATIF
L’organisation
du site.
Le périmètre de la parcelle provient du plan cadastral fourni ; les volumes sont indicatifs et dessinés pour la discussion. Phase 1 : hôpital, consultations, urgences, réseaux, jardins. Phase 2 : centres spécialisés. Phase 3 : logements et formation.
LES CHIFFRES
Ce que coûte
la construction.
| Poste | Base | US$ |
|---|---|---|
| Hôpital général, 40 000 m² | 1 300 $/m² — équipé, gaz médicaux, blocs ; hors équipements | 52 000 000 |
| Centres spécialisés, 15 000 m² | 1 200 $/m² — équipés ; hors équipements | 18 000 000 |
| Consultations externes et imagerie, 10 000 m² | 900 $/m² | 9 000 000 |
| Logements de personnel et formation, 10 000 m² | 550 $/m² | 5 500 000 |
| Stationnement | 800 en surface à 60 $/m² · 400 en sous-sol à 300 $ | 5 040 000 |
| Jardins de soin, voiries, paysage | 80 $/m² sur ≈ 35 000 m² | 2 800 000 |
| Réseaux | Secours N+1, centrale de gaz médicaux, eau et réserves, épuration, incendie, télécoms | 6 000 000 |
| Honoraires et permis | 9 % du coût dur — conception et mise en service hospitalières | 8 850 000 |
| Aléas | 10 % du coût dur | 9 830 000 |
| Coût de développement, hors foncier et équipements médicaux | ≈ 1 560 $ par m² de plancher | 117 020 000 |
Les équipements médicaux (imagerie, blocs, réanimation, laboratoires) sont financés par l’exploitant et estimés séparément à environ 150 000 $ par lit — ≈ 52,5 M$. Références 2026 Jordanie et Golfe avec provision pour les conditions d’import.
LE RENDEMENT
Trois façons
de le faire.
Un hôpital est une exploitation, non un actif locatif : son économie appartient à l’exploitant. L’étude retient 350 lits à 70 % d’occupation, un revenu de 450 $ par journée-lit occupée avec 30 % de plus en consultations externes, et une marge d’EBITDA de 22 % à maturité — prudent face à Amman. Chiffre d’affaires au cas de base : ≈ 52 M$ ; EBITDA ≈ 11,5 M$.
L’exploitant achète et construit.
Un groupe hospitalier achète le terrain au prix demandé, construit et équipe son navire amiral. Investissement total ≈ 195 M$, soit environ 556 000 $ par lit — sous le Golfe, au niveau de la Jordanie.
Bail emphytéotique long.
PETRA conserve le terrain et le loue 40 à 50 ans à l’exploitant ou à la fondation qui construit et exploite. Loyer indexé ≈ 6 % de la valeur foncière — moins de 3 % du chiffre d’affaires de l’hôpital.
Partenariat public-privé.
Le ministère de la Santé ou un bailleur contracte l’hôpital en PPP : un consortium privé construit et exploite contre des paiements de disponibilité ; PETRA apporte le terrain en capital ou en bail.
| Revenu par journée-lit occupée | Chiffre d’affaires annuel | EBITDA (22 %) | EBITDA sur investissement total (foncier et équipements inclus) | Loyer en % du chiffre d’affaires (voie B) |
|---|---|---|---|---|
| US$350 | US$41M | US$9.0M | 4.6% | 3.7% |
| US$450 · base | US$52M | US$11.5M | 5.9% | 2.9% |
| US$550 | US$64M | US$14.1M | 7.2% | 2.3% |
Économie de l’exploitant à maturité (année 4–5), non levierisée, avant frais financiers et impôts. Les hôpitaux sont des actifs à vingt-cinq ans dont le rendement croît avec le case-mix et la réputation ; le financement concessionnel améliore nettement le rendement.
RISQUES ET PARADES
Ce qui pourrait
mal tourner.
| Risque | Parade |
|---|---|
| Licence du ministère de la Santé et plan hospitalier national | Contacter le ministère d’abord ; aligner capacité et mix clinique ; la voie PPP fait du ministère un partenaire. |
| Exploitant et personnel clinique | Groupe hospitalier régional avec filière de formation ; école d’infirmières sur site ; médecins de la diaspora. |
| Revenu par journée-lit et mix de payeurs non testés | Phase 1 à 350 lits ; mix privé, assuré et conventionné public. |
| Résilience électricité, eau et gaz médicaux | Secours N+1, solaire, réserves d’eau, traitement et centrale de gaz — chiffrés. |
| Coût et import des équipements médicaux | Financés par l’exploitant ; la levée des sanctions rouvre l’approvisionnement ; achats par phases. |
| Inflation des coûts | Aléas 10 % ; lots à prix fermes pour fluides et blocs ; phasage. |
| Risque politique et conformité | Screening ; participation de bailleurs ; arbitrage international et assurance risque politique. |
SOURCES
D’où viennent
les chiffres.
- Banque mondiale, octobre 2025 — reconstruction estimée à 216 Md$ ; le logement et la santé parmi les secteurs les plus touchés. ↗
- HCR — Point de situation Syrie, mars 2026 : plus de 1,5 M de réfugiés et 1,8 M de déplacés rentrés depuis décembre 2024 ; 5,5 M encore déplacés. ↗
- The National, 26 août 2026 — 3,52 M de visiteurs au premier semestre 2026 ; retour des paiements par carte internationale. ↗
- Arab News, 12 mai 2026 — premier forum d’investissement syro-émirati à Damas. ↗
- OIM / plan 3RP 2026 — 3,9 M de réfugiés syriens enregistrés dans la région fin 2025. ↗
- Département d’État américain — levée des sanctions globales (juin 2025) ; abrogation du Caesar Act (décembre 2025). ↗
Les coûts et revenus sont des hypothèses d’étude établies à partir de références régionales ; ce ne sont ni des devis ni une évaluation. Rien sur cette page ne constitue une offre ou un conseil en investissement. Un examen juridique, urbanistique, technique et financier indépendant est requis.
POUR LES GROUPES HOSPITALIERS, FONDATIONS ET BAILLEURS
Lisez l’étude
de faisabilité complète.
Treize pages : l’actif, le corridor, le marché, le programme, le plan-masse, le budget, l’économie de l’exploitant, trois montages dont un bail emphytéotique et les risques. Édition actuelle en anglais.