07 · Un avenir possible · étude de faisabilité
Hub
logistique.
Le Hub.
Un centre de distribution de classe A sur la route qui relie la capitale à son aéroport. Conçu pour un opérateur national de e-commerce, un logisticien mondial ou un distributeur régional sous douane — et étudié au niveau de la faisabilité.
L’IDÉE
Servir la capitale
depuis le corridor.
Toute opération nationale de e-commerce commence par un bâtiment : un centre de distribution assez proche de la plus grande ville pour livrer le jour même, assez proche de l’aéroport pour recevoir le fret aérien, et sur la route qu’empruntent déjà les camions des ports et des frontières. Sur le corridor de Damas, ce bâtiment n’existe pas encore.
L’étude propose de le créer sur la Propriété n° 14 : une plateforme logistique de classe A en cross-dock d’environ 46 500 m² en deux phases, avec une cour de 44 mètres, un bâtiment de bureaux de trois niveaux, une centrale solaire en toiture pour l’indépendance énergétique et une conception permettant l’agrément sous douane. Un ordre de grandeur comparable à la référence régionale — le centre Amazon de Riyad fait environ 36 000 m² sur cinq niveaux — mais ici de plain-pied sur dix hectares : moins cher à construire, plus rapide à exploiter, plus facile à agrandir.
L’étude s’adresse à trois types de contreparties : une plateforme nationale de e-commerce entrant en Syrie, un logisticien mondial, et un distributeur régional sous douane desservant la Syrie, le Liban, la Jordanie et l’Irak depuis un seul point.
POURQUOI MAINTENANT
Le marché
a bougé.
Trois choses ont changé en dix-huit mois. Les sanctions américaines globales ont été levées en juin 2025 et le Caesar Act abrogé en décembre 2025. Les opérateurs portuaires du Golfe se sont installés dans les ports syriens — DP World à Tartous, AD Ports à Lattaquié — et des responsables syriens et émiratis discutent aujourd’hui d’un corridor logistique reliant ces ports au Golfe via l’Irak. Et Damas s’est remise à commander en ligne : les paiements par carte internationale sont revenus en 2026 et le premier forum syrien du e-commerce s’est tenu en août.
Ce qui n’a pas changé, c’est l’offre d’espaces capables de servir cette demande. L’Établissement général des zones franches indique que la zone franche de Damas est occupée à 100 %, qu’environ 90 % des installations livrées y sont prises, et que la demande en 2026 a dépassé les prévisions. Il n’existe aucune plateforme de classe A sur le corridor de l’aéroport. Le premier opérateur qui en construira une définira le marché.
POURQUOI CETTE PARCELLE
Cinq raisons
de la choisir.
- La distance. 7 km du centre de Damas : livraison le jour même sur le marché le plus dense du pays. 10 km de l’aéroport pour le fret aérien. 1,2 km de Jaramana et 4 km de Sayyida Zeinab — la population est à côté.
- La route. Façade sur l’autoroute de l’aéroport, corridor emprunté par les camions de Tartous et Lattaquié, du poste jordanien de Nassib et de la frontière libanaise.
- Un seul titre. 103 066 m² détenus en pleine propriété par un seul propriétaire. Une signature supprime des mois de risque d’assemblage foncier.
- Plate, régulière, constructible. Un corps principal quasi rectangulaire d’environ 231 m sur 409–428 m — les proportions qu’exige un cross-dock — avec la place pour une cour pleine profondeur sur les deux faces.
- Rien à démolir, rien à reloger. Le terrain est libre ; les travaux peuvent commencer dès les permis obtenus.
LES SPÉCIFICATIONS
Construit au
standard international.
| Élément | Spécification | Pourquoi c’est important |
|---|---|---|
| Entrepôt | 42 000 m² en deux phases (24 000 + 18 000), charpente métallique | La phase 1 tourne pendant la construction de la phase 2 |
| Hauteur libre | 12,5 m sous poutre | Quatre niveaux de racks ou mezzanine automatisée |
| Dallage | Planéité FM2, 50 kN/m² | Préparation automatisée et racks lourds |
| Quais | 26 quais niveleurs en phase 1, 20 en phase 2 ; 4 portes de plain-pied | Cross-dock et chargement des véhicules légers |
| Cour | 44 m entre les halles ; parking 120 voitures ; aires de manœuvre | Absorber les pics sans file d’attente sur l’autoroute |
| Incendie | Sprinklers ESFR, 2 réserves de 600 m³, pompes diesel | Exigence assureur et locataire |
| Bureaux | 4 500 m² sur trois niveaux | Exploitation, service client, formation |
| Énergie | Photovoltaïque ≈ 4,8 MWc avec stockage (option) ; groupes N+1 | Indépendance vis-à-vis d’un réseau peu fiable |
| Douane | Plan-masse et clôture conçus pour l’agrément sous douane | Distribution régionale en suspension de droits |
La spécification reflète le standard classe A tel que construit dans le Golfe et en Jordanie. La conception définitive serait pilotée par le preneur dans le cadre d’un clé-en-main locatif.
PLAN-MASSE INDICATIF
Deux halles,
une cour.
Le périmètre de la parcelle provient du plan cadastral fourni ; les volumes sont indicatifs et dessinés pour la discussion. Emprise au sol ≈ 41 %.
LES CHIFFRES
Ce que coûte
la construction.
| Poste | Base | US$ |
|---|---|---|
| Clos-couvert entrepôt, 42 000 m² | 580 $/m² — structure, toiture, dallage FM2, quais, ESFR | 24 360 000 |
| Bâtiment de bureaux, 4 500 m² | 900 $/m² — finition catégorie A | 4 050 000 |
| Cour, voiries, parkings, clôture, poste de garde | 95 $/m² sur ≈ 52 000 m² extérieurs | 4 940 000 |
| Réseaux | Poste de transformation et raccordement, eau, assainissement, incendie, télécoms | 3 200 000 |
| Honoraires et permis | 8 % du coût dur | 2 920 000 |
| Aléas | 10 % du coût dur | 3 650 000 |
| Coût de développement, hors foncier | ≈ 928 $ par m² louable | 43 130 000 |
Le solaire (≈ 3,5 M$ pour 4,8 MWc avec stockage) est chiffré séparément comme option : à 0,12 $/kWh il rapporte environ 0,95 M$ par an. Chiffres indicatifs, avant conception.
LE RENDEMENT
Trois façons
de le faire.
Les loyers logistiques classe A vont d’environ 60–90 $/m²/an à Amman et au Caire à 120–160 $ à Dubaï. Il n’existe pas de référence damascène, faute de stock classe A. L’étude retient 110 $/m²/an comme cas de base pour une installation sous douane et autonome en énergie sur un corridor dont la zone franche est pleine, et le teste de 85 à 140 $.
L’opérateur achète et construit.
Une plateforme e-commerce ou un logisticien achète le terrain au prix demandé et construit son hub national : pleine propriété, de plain-pied, extensible, à 1 465 $ le m² louable tout compris.
Apport du foncier en capital.
PETRA apporte la Propriété n° 14 au prix demandé en capital — environ 37 % du coût tout compris. Un promoteur-exploitant finance la construction (43,1 M$) et signe le preneur d’ancrage. Le projet rend sur l’argent réellement dépensé, et PETRA détient un actif de rendement plutôt qu’un terrain.
Clé-en-main locatif.
Un investisseur logistique achète le terrain, construit selon le cahier des charges du preneur et loue en triple net sur 15 ans à un locataire de premier rang. Fonctionne à des loyers de rareté et avec un bail long ; c’est la voie la plus exposée à l’hypothèse de loyer.
| Loyer $/m²/an | Résultat net d’exploitation | Rendement sur coût tout compris (68,1 M$) | Rendement sur coût de construction, foncier en capital (43,1 M$) | Valeur à un taux de 8 % |
|---|---|---|---|---|
| 85 | US$3.79M | 5.6% | 8.8% | US$47M |
| 95 | US$4.24M | 6.2% | 9.8% | US$53M |
| 110 · base | US$4.91M | 7.2% | 11.4% | US$61M |
| 125 | US$5.58M | 8.2% | 12.9% | US$70M |
| 140 | US$6.25M | 9.2% | 14.5% | US$78M |
Le RNE suppose un bail triple net avec 4 % de charges non récupérables ; rendements non levierisés sur 46 500 m² entièrement loués. Le loyer qu’acceptera un opérateur à Damas n’est pas testé : c’est la sensibilité qui compte, pas le cas de base.
RISQUES ET PARADES
Ce qui pourrait
mal tourner.
| Risque | Parade |
|---|---|
| Le zonage n’autorise pas aujourd’hui l’usage logistique | Vérifier l’usage autorisé avant tout engagement ; demander le changement d’usage via le guichet unique de l’autorité d’investissement. |
| L’hypothèse de loyer n’est pas testée à Damas | Clé-en-main avec bail d’ancrage signé avant travaux ; l’apport du foncier en capital partage le risque au lieu de le tarifer dans le loyer. |
| Fiabilité de l’électricité et de l’eau | Solaire avec stockage, groupes N+1, stockage et traitement d’eau sur site — chiffrés dans l’option. |
| Agréments douaniers | Contact précoce avec l’autorité des douanes ; clôture et poste de garde au standard zone franche dès l’origine. |
| Inflation des coûts et conditions d’import | Aléas de 10 % ; charpente sourcée en Turquie ou dans le Golfe ; phasage. |
| Risque politique et conformité ; sanctions ciblées subsistantes | Screening des contreparties ; conseil de conformité propre à la transaction ; arbitrage international. |
| Le calendrier de l’aéroport échappe à PETRA | Le hub n’en dépend pas : la demande damascène suffit à la phase 1. |
SOURCES
D’où viennent
les chiffres.
- Département d’État américain — levée des sanctions globales (décret 14312, 30 juin 2025) ; abrogation du Caesar Act (18 décembre 2025). ↗
- SANA, 29 août 2026 — Établissement général des zones franches : demande supérieure aux prévisions en 2026 ; procédure d’attribution en 15 jours ouvrés. ↗
- Enab Baladi, septembre 2026 — 800 contrats signés en zones franches ; zone de Damas occupée à 100 % ; ≈ 90 % des installations livrées occupées. ↗
- SANA, 25 juin 2026 — discussions syro-émiraties sur un corridor logistique reliant les ports syriens au Golfe via l’Irak. ↗
- Arab News, 12 mai 2026 — protocole DP World de 800 M$ à Tartous ; 20 % du terminal de Lattaquié pour AD Ports. ↗
- Banque mondiale, octobre 2025 — estimation de la reconstruction à 216 Md$. ↗
Les coûts et revenus sont des hypothèses d’étude établies à partir de références régionales ; ce ne sont ni des devis ni une évaluation. Rien sur cette page ne constitue une offre ou un conseil en investissement. Un examen juridique, urbanistique, technique et financier indépendant est requis.
POUR LES OPÉRATEURS LOGISTIQUES ET LE E-COMMERCE
Lisez l’étude
de faisabilité complète.
Treize pages : l’actif, le corridor, le marché, les spécifications, le plan-masse, le budget, trois montages avec sensibilités, les risques et la séquence de diligence. Édition actuelle en anglais.